物业纠纷，怎样依法解决

来源：安徽新闻网-安徽日报 2023-07-31 11:51:01

近年来，物业服务合同纠纷呈逐年上升之势，物业纠纷案件涉及人数众多，关乎社会和谐稳定。合肥市两级法院充分发挥审判职能作用，坚持能动司法，主动将物业纠纷案件审判工作融入基层治理体系和治理能力现代化建设之中，着力从源头化解纠纷，助力构建管理有序、服务完善、和谐安定的物业服务新格局，以及和谐物业服务关系。

物业公司拒绝撤场该咋办？

近年来，物业“退出难”问题十分突出，且容易引发群体性事件。

【资料图】

2023年初，合肥市高新区某小区召开业主大会，决定不续聘原物业公司，授权业委会公开重新选聘物业公司。业委会通过第三方招标确定新的物业公司后，发函致原物业公司，要求按期撤离小区并做好交接工作。然而经多次沟通、协调，原物业公司拒绝撤场。

管委会相关部门主动介入，约谈原物业公司，要求按照业主大会表决结果执行，配合做好新老物业交接。为推动平稳交接，管委会成立政法、建设、城市管理、公安以及属地社区中心为主的联合工作组。同时，依据相关规定，对原物业公司及相关责任人作出信用处理，限制在本地承接新的物业服务项目。通过及时有效行政介入处理，控制了矛盾冲突，原物业公司完成了撤场交接工作。

【评析】《安徽省物业管理条例》第六十二条规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出，发生治安事件的，公安机关应当依法及时处理；业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。根据相关规定，业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业公司不能以其他纠纷未解决为由拒不履行交接义务。

停车费与物业费可以捆绑收取吗？

合肥市包河区某小区业主反映，该小区物业公司存在将停车费与物业费捆绑收费行为。

合肥市包河区物业管理部门会同属地街道，在对情况核实基础上，约谈该物业公司法定代表人和项目经理，责令其立即整改，并按照相关规定对该企业进行信用处理。物业公司对不当收费行为作出纠正。

【评析】物业企业与业主之间是平等民事主体之间的委托关系，物业公司无权单方面采取限制手段强迫业主缴纳物业费。法律法规也明确规定了物业公司催收物业费的正当方式和禁止行为。《合肥市住宅小区物业管理条例》规定，业主逾期未交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其限期交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。物业企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费。

业主对业委会相关情况有知情权吗？

葛某系合肥市蜀山区某小区业主。2019年5月14日，该小区召开业主大会，选举产生业委会，任期为2019年5月23日至2024年5月22日，并表决通过了管理规约、业主大会议事规则。葛某要求小区业委会公布小区公共收益、物业服务合同、业主大会及业委会所有决议及会议记录、专项维修资金的筹集及使用情况，在与小区业委会沟通未果的情况下，提起诉讼。

法院经审理后认为，业主对房屋维修基金的使用情况等事项具有知情权，故判决小区业委会在小区公告栏公布小区的公共收益、物业服务合同、业主大会及业委会所有决议及会议记录、专项维修资金的筹集及使用情况，并允许葛某复印、拍照。

【评析】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。业委会履职时应当合法合规，对于依法应当公开的信息予以公开，对涉及小区公共收益、物业公司更换、维修资金使用等涉及业主切身利益的问题更应谨慎处理、全面公开，为业主积极行使业主自治权利、参与小区公共事务提供方便。

制止违规装修是物业公司的责任吗？

合肥市新站区某商业办公业主投诉反映，区域内有违规装修、改装相关设施行为。经现场核实，该商业办公区域一业主，在未通过规划设计变更、也未按规定征求业主意见情况下，擅自在商业办公楼公共部位打孔安装排水管道。物业公司虽然与该业主签订了《装饰装修管理服务协议》，告知了装修中的注意事项、禁止行为，但在实际巡查中，对业主违规装修行为仅简单劝止，未明确要求整改，也未上报有关部门，存在日常监督履职不到位问题。

区城管部门对业主违法装修行为进行立案查处。区物业管理部门对物业公司未依法履职行为按照有关规定予以信用处理，并在全区作出通报。

【评析】物业公司作为小区违规装修施工的第一道防线，依法应履行巡查、制止、报告等职责。今年，《住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》，进一步明确装修活动中物业公司的管理责任。《合肥市住宅小区物业管理条例》也规定，业主、物业使用人装修房屋的，物业公司应当书面告知有关要求和禁止性行为，对于违规装修的行为应当履行制止和报告义务。针对物业公司监督不力、不作为，未及时发现、制止、报告造成新增违法装修的，县(市)区、开发区物业管理部门实行“红黄牌”惩戒、并予以信用扣分。

物业公司可以变更小区共有部分规划用途吗？

余某系合肥市瑶海区某小区17幢101房屋业主，该小区17幢楼宗地图显示17幢和16幢之间系绿化和景观池，17幢楼的东面系绿化用地。2017年，物业公司在小区张贴改建公示，15天期满后，物业公司以业主未提出异议为由，自行将16幢楼和17幢楼之间绿化、景观池改成儿童乐园，并在17幢楼东面绿化处增设了水池。余某要求物业公司恢复小区绿化和景观池原状，在与物业公司多次沟通未果后，提起诉讼。

法院审理后认为，业主对建筑物专有部分之外的共有部分享有建筑物区分所有权，物业公司未经法定程序即对小区的公共部位进行改造，属擅自变更小区共有部分的规划用途，侵害了业主对共有部分的物权，遂判决物业公司恢复原状。

【评析】民法典第二百七十八条规定，改变共有部分的用途，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。物业公司要对共有部分进行改建，需符合上述规定。沉默只有在法律有明确规定的情形下才能作为意思表示的方式，物业公司在提供物业管理服务时，涉及需要业主共同决定的法定事项，应当征得多数业主的明示同意。

■ 本报记者李晓群

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